田舎に実家があるんだけど、もう誰も住んでいなくて売りたい。でも、どういう手続きが必要なのかもわからないしそのままなんだよね…
結局、維持していても売っても税金って結構かかっちゃうんでしょ？
高齢化社会になり、空家が増えてきているのが現状です。維持していても売っても税金がかかってしまうので、どうするのがいいのか悩んでしまいますよね。
売りたいと思ったときに確認する事と、それぞれにかかる税金について解説いたします。
相続で家を受け取りそのまま住んでみたけど、やっぱり賃貸の方が気楽でいい。など、実際に住んでみたものの手放したくなったり、両親がすでに他界してしまって、実家の空家がそのままになっているなど、さまざまです。
今回は、実家・空家を売りたいと思った時にどうするか。確認する事と維持した時・売ったときにかかる税金について解説していきます。
老後の住処についてはこちらをご覧ください。
01.家を売りたい時に確認する事
★不動産業者に頼む際の基本的なフロー
ー①地価を調べる
ー②行政の助成を調べる
ー③解体工事費を調べる
02.家を維持していると掛かる税金
03.家を売却（譲渡）したときにかかる税金
まとめ
01.家を売りたい時に確認する事
★不動産業者に頼む際の基本的なフロー
家を売りたいのに、自分ではどうしてよいかわからない。という方が多いと思います。その時にプロである不動産業者に売却を依頼すると思われます。
不動産業者とのやりとりの基本的な流れを確認しましょう。
不動産業者に売却を頼む場合：
①不動産取引の流れを把握する
→売却する理由を明確にして、売却の流れを確認しておく（今がここです）
②相場を知る
→価格の考え方や評価手法を確認しておきましょう
不動産の価格情報や相場情報を調べます
③不動産業者に売却を依頼する
→不動産業者を調べる。相見積を取るなど
物件の価格査定を依頼します
問題が無ければ、不動産業者と媒介契約をします
④不動産を売り出す
→売却にかかる諸費用、売却物件の状況を確認します
売り出し価格を決めて販売を開始
売れば位場合は販売活動を見直す
⑤条件交渉と契約の準備
→購入希望者と条件交渉します
物件情報（重要事項説明書・告知書）を提供する
⑥売買契約を結ぶ
→売買契約の基礎である「瑕疵担保責任」について理解しておく
売買契約のチェックポイントを再確認しておく
⑦不動産を引き渡す
→引き渡しまでに「所有移転登記」を知っておく
税金について「譲渡所得税」を確認しておく
簡潔にまとめても7項目あります。
自分で家を売却しても、もちろん良いですが、家を売ることは人生で一度あるかどうかのレベルなので、プロである不動産業者に頼むことをお勧めします。
いやいや！自分で売却したいんだ！という方は、まず地価から調べてみましょう。
①地価を調べる
今住んでいるその家はいったいいくらの値段がつくのでしょう。
値段がわかれば、固定資産税や、相続税なども算出しやすくなります。
地価の調べ方についてご説明します。
地価には4種類あります。
①実勢価格（時価）
→実際に取引が成立する価格。実際に取引が成立するまで、正確な価はわかりません。
調べ方：国土交通省「土地総合情報システム」→「不動産取引価格情報検索」より調べることができます。
②公示地価・基準地価
→・公示地価＝全国の標準地における価格。毎年1月1日に決定されます。
・基準地価＝公示地価を補完する全国の基準地における価格。毎年7月1日時点のものです。
調べ方：国土交通省「土地総合情報システム」→「地価公示・都道府県地価調査」より調べることができます。
③相続税評価額（路線価）
→相続税や贈与税を計算する時の基準。公示地価の8割程度で設定されています。
調べ方：国税庁「財産評価基準書 路線地価 評価倍率表」で調べることができます。
④固定資産税評価額
→固定資産税・都市計画税などの税金計算の基準となるものです。
調べ方：課税価格は、市区町村が管理している「固定資産課税台帳」に記載されています。
②行政の助成を調べる
現代の空家問題は深刻です。
そのため、行政でもさまざまな助成を行っています。
行っている助成は自治体によりますので、お住まいの市区町村へ確認しましょう。
①空家バンク
→地方自治体が、空家の情報を集めてインターネット上で広く情報発信をしています。
これにより、家が欲しい人とのマッチングを推奨しています。
②空家の除去費助成
→自治体により、空家管理条例の行政代執行として強制的に危険家屋を撤去する事例が出ています。
除去費を助成することで、所有者に解体・除去を促す取り組みも始まっています。
③解体工事費を調べる
では、実際に解体するとして、いくらくらいかかるのでしょうか。
建物のサイズや木造、鉄筋などにもよりますが、
一般的には、大手解体業者へ依頼した場合は500万ほど
一般解体業者に依頼した場合は200～400万ほどかかるといわれています。
①解体業者を探す
・大手解体事業者へ依頼
・信頼できる地元の解体業者へ依頼
・インターネットなどで自分で探す
・全国解体工事事業団体連合会のホームページで探す
②見積もりを取る
③解体工事
④家が亡くなった証明を提出する
法務局に「建物滅失登記」を提出
市区町村に「建物取り壊し届」を提出
02.家を維持していると掛かる税金
家を維持しているときにかかる税金と、売却した時にかかる税金がそれぞれあります。
維持している方が得なのか、いっそ売却した方が良いのか…。
計算式を参考にしてみてください。
家を維持していると掛かる税金
税額の計算方法：
・固定資産税＝固定資産税課税標準額×1.4%
・都市計画税＝固定資産税課税標準額×0.3%
住宅用地に対する減税：
・面積区分200㎡までの部分
→固定資産税＝1/6減税 ・ 都市計画税＝1/3に減税
・面積区分200㎡を超える部分（住宅床面積の10倍まで）
→固定資産税＝1/3減税 ・ 都市計画税＝2/3に減税
03.家を売却（譲渡）したときにかかる税金
土地建物の所有期間によって、税額が違います。
・短期譲渡所得＝譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの
・長期譲渡所得＝譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの
家を売却（譲渡）したときにかかる税金
課税譲渡所得金額（課税対象となる金額）の計算方法：
課税譲渡所得金額＝
譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
※単語の確認
・譲渡価格とは：土地建物の売却代金など
・取得人は：土地建物購入時の購入代金や仲介手数料、建物の減価表脚日相当額は差し引く
・譲渡費用とは：土地建物売却時の仲介手数料や測量費、建物の取り壊し費用など
・特別控除とは：マイホームを売却した場合など
まとめ
空家になっている実家を売りたいな。と考えたとき、おすすめなのはプロの不動産業者に依頼する事です。
もし、見積もりを取ってみたけど、古すぎて売れそうにない場合などは、行政の助成をうまく使いましょう。
解体助成が出るかもしれないので、一度確認してみてください。
売るにしても解体するにしても、育ってきた大切な家ですので、最後まで責任を持って対処しましょう。
参考になれば幸いです。
